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“326”执行口径确定!最权威“商住”处理政策在这里

京房字2017年05月23日 18:25

  今天,【京房字】从权威渠道获悉,目前北京市“326”政策执行口径已经确定,对商住的相关处理政策也已明确。

  “严格执行‘326’政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。

  简单来说,就是“326”政策的红线是不能越的,但一些已购房人群的合理利益,这次也得到了兼顾。

  PART 1

  先说一下这次确定的几条口径。【京房字】专家给您一条一条来分析。

  第一条:在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  其实,“326”政策中,从来也没有说过已经购买的商办要拆除现有设施。

  这次口径明确了,正规已网签购买的在途商办类项目,都不会要求开发商拆除上下水等设施。

  至于购房者已经买到手、甚至已经入住的商办类房屋,政府就更不会去您的房子里拆除卫生间、上下水了。

  第二条:已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

  同样,“326”政策只是限定的已购商办类房屋再销售的人群。对于商办类房屋的出租并没有过限制。

  也就是说,已经购买的商办类房屋,出租不受限制,可以租给企业、单位,也可以租给个人。愿意租给谁干什么,房主自己决定,只要不是违法的用途、不拆改房屋结构就行。

  但已购商办的出售,仍然要符合“326”政策的要求。即如出售给个人,个人购买应当符合两个条件:

  1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

  2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  第三条:中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

  其实“326”政策发布后,政府也并没有禁止过中介代理商办房屋的出租、出售。其实想一想就知道,中介如果正常出租或出售商办用作商业、办公的,政府有什么理由去禁止呢。

  事实上,中介机构都是规避自身风险,而临时回避了商办类房屋出租、出售的代理。

  此次口径明确后,中介机构应该会放心去代理商办类房屋的出租、出售了(前提是不宣传居住)。

  从这里可以看出,其实商办类购房者最近提出的担心,比如会拆除上下水、不让出租了等等,本身就不是“326”政策规定的,一个原因可能是自己吓自己,还有一个原因可能是有人故意吓大家,以达成某种目的。

  执行口径就是这三条,【京房字】专家认为,商办类房屋虽然本身并不是居住属性,但鉴于部分商办类房屋的购房者,购买后确实已经住进去了。所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是照顾了。

  换句话说,已购的商办类房屋不会拆除那些居住设施,出租的话也不会限制不让租给个人,也就是说以前怎么用,现在还是怎么用,没有改变。

  这里面透出一个原则,就是商办类房屋如果现在是用来住的,那么OK没问题,还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的,对不起,再出售必须要符合限购。

  这就将购买商办是解决购房人自身问题,和去投资炒房这两种情况区分开。合理的需求政府予以照顾;投资投机、要靠倒商办来赚钱的坚决遏制。

  PART 2

  现在,再回答一下一些商住购房者表示不理解的问题。

  很多买了商住的人说,为什么我买的时候没人拦,现在政府却说要严管就严管。

  其实,对于商住,政府一直都没有放任。

  长期以来,北京市一直对商业、办公类项目违规该居住用途的行为进行管控和风险提示。

  从2011年期,相关部门曾经出台了多个文件,规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为,防止变相“商改住”。据【京房字】了解,最近这五六年里,北京相关部门下发的关于防止变相“商改住”的文件至少就有四五个。

  同时,在市住建委官网上,对于新批准销售的商业办公类项目,也会向购房人提示购买的风险。

  以这张截图为例,上半部分就提示了购买商住的5大风险。

  另外,在网签合同的明显位置,也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示。

  那为什么还会出现违规商改住?一些人说是政府验收不力,既然商住不能游单独卫生间,竣工验收的时候为什么通过了?

  但其实是这样的,开发商在验收时,会按照原规划来验收,猫腻则在验收完成了之后。

  开发商在销售时,通过组织购房人与第三方签订装修改造协议,在竣工验收后,违规对房屋进行改造。

  在装修这个环节,将卫生间、上下水等做进去,商办的房子也摇身变为“商住”。

  所以说,商改住并不是以前不管现在才管,而是一直都在管,只是近期更加严格了。

  还有粉丝询问,有传言商办类项目将来不给办“房本”。

  这种传言也犯了常识性错误,商办类项目的房本(应该是不动产权证)本身就是商业、办公的,又不是住宅的,已经购买的办理房本是合法行为,可能不给办理房本吗?

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